Fair Housing Act

La Fair Housing Act prohíbe la discriminación en la vivienda por discapacidad. Es una herramienta fundamental para las personas con discapacidad que buscan alquilar, comprar o conservar su hogar.

Esta página pone en el centro los conocimientos de las personas con discapacidad para navegar la discriminación en la vivienda y la organización que ganó estas protecciones.

Qué hace la Fair Housing Act

Protecciones básicas

La Fair Housing Act (Título VIII de la Civil Rights Act de 1968, reformada en 1988 para agregar la discapacidad) prohíbe la discriminación en la vivienda por:

Raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar y discapacidad

Para las personas con discapacidad, esto significa:

No te pueden negar la vivienda por tu discapacidad. Un propietario no puede decir “no alquilamos a personas con enfermedad mental” ni “las personas usuarias de sillas de ruedas no pueden vivir aquí”.

No te pueden dar términos o condiciones diferentes por tu discapacidad. Un propietario no puede cobrar un alquiler más alto, exigir depósitos más grandes ni imponer reglas adicionales por tu discapacidad.

Tienes derecho a adaptaciones razonables. Cambios en las reglas, políticas, prácticas o servicios que necesites por tu discapacidad.

Tienes derecho a modificaciones razonables. Cambios físicos en tu unidad o en las áreas comunes que necesites por tu discapacidad.

Quién está protegido

Personas con discapacidades físicas
Personas con discapacidades mentales (incluidas la enfermedad mental, las discapacidades intelectuales y las discapacidades del desarrollo)
Personas con antecedentes de discapacidad
Personas consideradas como personas que tienen una discapacidad
Personas asociadas con personas con discapacidad (por ejemplo, la madre o el padre de un niño con discapacidad)

Qué está cubierto

Vivienda de alquiler
Venta de viviendas
Préstamos hipotecarios
Seguro de propietarios de vivienda
Publicidad
Desalojos
Términos y condiciones de la vivienda

Adaptaciones razonables

Qué son

Las adaptaciones razonables son cambios en las reglas, políticas, prácticas o servicios que permiten a una persona con discapacidad tener igualdad de oportunidades para usar y disfrutar de la vivienda.

Ejemplos comunes

Permitir animales de asistencia en viviendas donde no se admiten mascotas: Los propietarios deben permitir animales de servicio y animales de apoyo emocional como adaptaciones, incluso si tienen una política de no admitir mascotas. No pueden cobrar tarifas ni depósitos por mascotas por los animales de asistencia.

Estacionamiento reservado: Si necesitas estacionamiento accesible cerca de tu unidad, los propietarios deben proporcionarlo incluso si el estacionamiento normalmente es por orden de llegada.

Permitir una persona de asistencia que viva contigo: Los propietarios deben permitir que alguien viva contigo para brindarte asistencia relacionada con la discapacidad, incluso si normalmente no estaría en el contrato de alquiler.

Modificaciones en el pago del alquiler: Algunos propietarios pueden necesitar aceptar el alquiler en momentos diferentes si los ingresos relacionados con la discapacidad llegan en un cronograma distinto.

Rescisión anticipada del contrato: En algunos casos, los propietarios pueden necesitar permitir la rescisión anticipada si las necesidades relacionadas con la discapacidad cambian (esto es más controvertido).

Adaptaciones de comunicación: Avisos escritos para inquilinos sordos, formatos alternativos para inquilinos ciegos.

Cómo solicitar adaptaciones

Hazlo por escrito (recomendado, aunque las solicitudes orales también son válidas)
Identifícate como una persona con discapacidad (no necesitas revelar tu diagnóstico específico)
Describe lo que necesitas
Explica la relación entre tu discapacidad y la adaptación (por qué la necesitas)

Ejemplo:

“Soy una persona con discapacidad. Solicito que me permita tener un animal de apoyo emocional en mi apartamento. Mi médico ha determinado que el animal es necesario para mis necesidades relacionadas con la discapacidad. Adjunto una carta de mi proveedor de atención médica.”

Qué pueden preguntar los propietarios

Los propietarios pueden pedir:

Verificación de que tienes una discapacidad (si no es evidente)
Verificación de que existe una necesidad relacionada con la discapacidad para la adaptación

Los propietarios no pueden pedir:

Cuál es tu diagnóstico específico
Registros médicos detallados
Que uses un formulario específico (aunque pueden sugerir uno)

Si se niega tu solicitud

Pide la negativa por escrito con sus razones
Participa en un “proceso interactivo”: discute alternativas
Presenta una queja ante el HUD o una agencia local de vivienda justa
Consulta con un abogado de vivienda justa o una organización de defensa

Modificaciones razonables

Qué son

Las modificaciones razonables son cambios físicos en tu unidad o en las áreas comunes que necesitas por tu discapacidad.

Ejemplos comunes

Instalar barras de apoyo en los baños
Ensanchar las puertas para el acceso de sillas de ruedas
Construir una rampa en la entrada
Bajar mostradores o estantes
Instalar timbres o alarmas de humo visuales
Agregar una ducha sin escalón (roll-in)

¿Quién paga?

Alquileres: Por lo general, el inquilino paga las modificaciones. Sin embargo:

El propietario debe permitir las modificaciones
En la vivienda subsidiada por el gobierno federal, es posible que el propietario deba pagar
Algunas leyes estatales o locales exigen que pague el propietario

Ventas: Los compradores pueden solicitar modificaciones y negociar quién paga como parte de la compra.

Restauración

Para los alquileres, los propietarios pueden exigir que restaures la unidad a su condición original cuando te mudes, pero solo cuando sea razonable:

Barras de apoyo: Por lo general se exige la restauración
Puertas ensanchadas: A menudo no se exige la restauración (no afecta el uso del próximo inquilino)
Rampas: Depende de la situación

Solicitar modificaciones

Similar a las adaptaciones:

Haz la solicitud por escrito
Describe la modificación necesaria
Explica la necesidad relacionada con la discapacidad
Propón quién hará el trabajo (a menudo el inquilino contrata a un contratista)

Animales de asistencia

Categorías

Animales de servicio (bajo la ADA): Perros (y en algunos casos caballos miniatura) entrenados para realizar tareas específicas para una persona con discapacidad. Protecciones más amplias en lugares públicos; la Fair Housing Act brinda una protección de vivienda aparte.

Animales de apoyo emocional (bajo la Fair Housing Act): Animales que brindan apoyo emocional, consuelo o compañía que alivian uno o más efectos de una discapacidad. No necesitan entrenamiento específico. Protegidos en la vivienda, pero no en lugares públicos.

Lo que los propietarios deben permitir

Bajo la Fair Housing Act, los propietarios deben permitir tanto los animales de servicio como los de apoyo emocional como adaptaciones razonables. Esto significa:

Sin depósitos ni tarifas por mascotas
Sin restricciones de raza o tamaño para los animales de servicio o de apoyo
Sin exigir seguros especiales
Deben permitir el animal incluso en viviendas donde no se admiten mascotas

Documentación

Si la discapacidad es evidente y la necesidad es evidente: No se requiere documentación.

Si la discapacidad no es evidente: El propietario puede solicitar documentación de un proveedor de atención médica que indique:

Que tienes una discapacidad
Que el animal brinda asistencia o apoyo emocional relacionado con la discapacidad

Lo que no pueden pedir:

Tu diagnóstico específico
Registros médicos detallados
Certificación, licencia o registro (no se requiere ninguna “certificación” ni “registro” legítimo de ESA)

Cambios y controversias recientes

El HUD emitió una guía en 2020 que permitió a los propietarios ser más escépticos respecto de la documentación obtenida únicamente en línea. La documentación legítima debería provenir de un proveedor de atención médica que tenga una relación de tratamiento real contigo.

Algunas aerolíneas han restringido los animales de apoyo emocional en los vuelos, pero las protecciones de la Fair Housing Act en la vivienda se mantienen.

Requisitos para construcciones nuevas

Qué se exige

La Fair Housing Act exige ciertas características de accesibilidad en las viviendas multifamiliares nuevas (edificios con 4 o más unidades) construidas después de marzo de 1991:

En todas las unidades de la planta baja (y en todas las unidades si el edificio tiene ascensor):

Entrada accesible en una ruta accesible
Áreas comunes accesibles
Puertas lo suficientemente anchas para sillas de ruedas
Rutas accesibles en toda la unidad
Interruptores de luz, tomacorrientes y termostatos a alturas accesibles
Paredes de baño reforzadas para la instalación posterior de barras de apoyo
Cocinas y baños utilizables

La brecha

A pesar de estos requisitos, muchos edificios más nuevos no cumplen:

La aplicación ha sido inconsistente
Algunos desarrolladores alegan ignorancia
La adaptación posterior es costosa, por lo que el incumplimiento continúa
Las personas con discapacidad siguen encontrando edificios “nuevos” inaccesibles

Presentar una queja

Ante el HUD

Presenta dentro de un año de la discriminación
Presenta en línea, por teléfono (1-800-669-9777) o por correo
El HUD investiga y determina si existe causa razonable
Posibles resultados: Conciliación (acuerdo), audiencia administrativa o derivación al DOJ

Ante agencias estatales o locales

Muchos estados y localidades tienen agencias de vivienda justa con acuerdos de trabajo compartido con el HUD:

Pueden tener procedimientos y plazos diferentes
Pueden ofrecer recursos legales más sólidos bajo la ley estatal
Presentar la queja ante una puede presentarla automáticamente ante la otra

Demanda privada

También puedes presentar una demanda en un tribunal federal o estatal:

Dentro de los dos años de la discriminación
Puedes buscar indemnización, medidas cautelares y honorarios de abogado
Es posible que quieras consultar primero con un abogado de vivienda justa

Violaciones comunes

Las personas con discapacidad reportan estas violaciones comunes de la Fair Housing Act:

Negar solicitudes de adaptación sin una razón legítima

Negarse a alquilar a personas con discapacidad o usar pretextos para rechazar solicitudes

Acoso y represalias por hacer valer los derechos

Publicidad discriminatoria (“no se admiten sillas de ruedas”, “debe poder subir escaleras”)

Desalojar a personas con discapacidad por conductas relacionadas con la discapacidad que podrían abordarse mediante una adaptación

No proporcionar características accesibles en las construcciones nuevas

Cobrar tarifas adicionales por animales de asistencia

Interseccionalidad

Raza y discapacidad

Las personas negras, indígenas y otras personas con discapacidad racializadas enfrentan discriminación combinada:

Los propietarios pueden negar la vivienda por raza y por discapacidad a la vez
La discriminación en la vivienda concentra a las personas con discapacidad racializadas en zonas con pocos recursos
El racismo ambiental crea condiciones discapacitantes en las comunidades racializadas

LGBTQ+ y discapacidad

Las personas LGBTQ+ con discapacidad pueden enfrentar:

Discriminación por ambas identidades
Dificultad para encontrar proveedores de vivienda que las afirmen
Acoso en los entornos de vivienda

Nota: La discriminación por sexo bajo la Fair Housing Act se ha interpretado como que incluye la orientación sexual y la identidad de género (SOGI) en algunos contextos; algunos estados o localidades agregan protecciones explícitas.

Pobreza y discapacidad

Las personas con discapacidad de bajos ingresos enfrentan:

Opciones de vivienda limitadas
Propietarios que no quieren aceptar los vales de la Sección 8
Malas condiciones de vivienda
Menor capacidad para llevar adelante quejas

Estatus migratorio

Las personas con discapacidad indocumentadas:

Tienen protecciones bajo la Fair Housing Act
Pueden temer represalias que involucren a las autoridades migratorias
Pueden tener acceso limitado a la vivienda subsidiada

Escenarios: encontrar lo que necesitas

”Mi propietario dice que no se admiten mascotas, pero necesito un animal de apoyo emocional”

Tienes derecho a solicitar una adaptación razonable. Proporciona documentación de un proveedor de atención médica. El propietario debe permitir el animal a menos que pueda demostrar una carga onerosa (undue burden).

”Mi apartamento no es accesible y necesito modificaciones”

Puedes solicitar permiso para hacer modificaciones. Lo más probable es que las pagues tú (a menos que sea vivienda subsidiada por el gobierno federal). Obtén la solicitud y la aprobación por escrito.

”Me negaron un apartamento y creo que es por mi discapacidad”

Documenta lo que ocurrió. Presenta una queja ante el HUD dentro de un año. Contacta a una organización de vivienda justa para obtener asistencia.

”Mi propietario intenta desalojarme por una conducta relacionada con mi discapacidad”

Solicita una adaptación razonable para abordar la conducta. Busca ayuda legal de inmediato. Las organizaciones de vivienda justa y las agencias de P&A pueden ayudarte.

”Los sitios web de cartas de ESA en línea, ¿son legítimos?”

Ten cuidado. El HUD permite que los propietarios sean escépticos respecto de la documentación de proveedores que en realidad no te han tratado. La documentación legítima proviene de tu proveedor de atención médica real.

Quiénes se están organizando

National Fair Housing Alliance (NFHA) es un consorcio de organizaciones de vivienda justa que trabajan para eliminar la discriminación.

Las organizaciones de derechos de las personas con discapacidad (agencias estatales de P&A) manejan casos de vivienda justa.

ADAPT ha luchado por los derechos de vivienda como parte de la defensa de la vida en comunidad.

Los consejos locales de vivienda justa existen en muchas zonas y brindan pruebas (testing), educación y aplicación.

Recursos

Presentar quejas

HUD: hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/online-complaint o 1-800-669-9777
Encuentra tu agencia local de vivienda justa: hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/contact_fheo

Información y asistencia

National Fair Housing Alliance: nationalfairhousing.org
Bazelon Center for Mental Health Law: bazelon.org (recursos sobre discriminación en la vivienda)
La organización de P&A de tu estado: ndrn.org/about/ndrn-member-agencies

Ayuda legal

Abogados de vivienda justa: Muchos toman casos por honorarios condicionados al resultado (contingency)
Asistencia legal (Legal Aid): www.lawhelp.org
Disability Rights Advocates: dralegal.org

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¿Has enfrentado discriminación en la vivienda por tu discapacidad? ¿Has navegado el proceso de solicitud de adaptaciones? ¿Has presentado una queja?

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Información sobre variaciones específicas estatales o locales
Ejemplos exitosos de solicitudes de adaptación
Consejos para navegar el proceso de queja

Esta página pone en el centro los conocimientos de las personas con discapacidad. Las protecciones de vivienda justa para las personas con discapacidad se ganaron a través de la organización y la defensa del movimiento por los derechos de las personas con discapacidad.